Применение альтернативных подходов при расчете стоимости земли под жилой застройкой для повышения достоверности кадастровой оценки

Abstract

Изменения в Налоговом кодексе 2014 года расширили действие института кадастровой оценки и переключили внимание с оценки земли на объекты капитального строительства. Но это же породило и новую волну вопросов к достоверности проводимой кадастровой оценки. Одним из камней преткновения стал учет (исключение) земли из стоимости объекта капитального строительства. Настоящая статья посвящена методическому обоснованию применение альтернативного способа расчета стоимости земли в едином объекте недвижимости в условиях дефицита исходной информации, необходимой для реализации традиционной методологии сравнительных продаж. В рамках проведенного исследования с применением регрессионного анализа были сформулированы 10 различных факторных моделей расчета доли земли и даны рекомендации по их использованию. Выравнивание осуществлялось на базе линейной функции, качество полученных функций оценено с использованием показателей коэффициентов корреляции, детерминации, средней ошибки аппроксимации и F-теста Фишера). Результаты проведенного исследования могут быть использованы в практике кадастровой оценки, а также в рыночных оценках, подготовленных для судебных заседаний при оспаривании результатов кадастровой оценки. Результаты выборки приведены на официальном сайте ООО «Оценка+» (www.ocenka-plus.pro/povesit_zh.xlsx).